关于制定《靖州苗族侗族自治县人民政府关于公布靖州县城镇基准地价更新成果的通告》的起草说明

（靖州县国土资源局）

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）等有关规定和行政程序建设的要求，经湖南省国土资源厅《湖南省国土资源厅关于同意公布实施2016年度靖州县城镇基准地价更新成果的函》（湘国土资函[2017]63号）验收合格，县国土资源局组织起草《靖州苗族侗族自治县人民政府关于公布靖州县城镇基准地价更新成果的通告》。现将有关情况说明如下：

1、基准地价成果更新的必要性

靖州苗族侗族自治县原基准地价成果完成于2012年，距今已4年。随着我县城区永平路、吉祥南路、梅林东路、建国路、体育路等街道和路网日益完善。翡翠湾、万隆水都、御景园、中央广场等住宅区的建设以及国际商贸城、中心市场等专业市场的建立，使县城区土地区位和土地质量发生了较大的变化；各建制镇的经济发展状况也有了长足的进步，乡镇基础设施的改善使得各建制镇的土地质量也有了明显的提高，原基准地价成果已不能起到宏观控制地产市场的作用。根据中华人民共和国国家行业标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）的有关规定及湖南省国土资源厅湘国土资发[2001]61号文件《关于加强地价管理开展城镇基准地价更新与平衡工作的通知》要求，“三年以上没有进行基准地价更新的，当前土地价格水平变化已超过规定幅度的，原有基准地价采用的评估方法或所用的地价内涵与国家规定不一致的，以及未开展过基准地价评估的城镇，各地均应迅速部署开展基准地价评估工作。”因此，我们适时启动并于2016年12月完成了靖州苗族侗族自治县城镇基准地价成果更新工作。

2、基准地价成果更新的地域范围

一是原基准地价成果（2012年）覆盖的区域即原县城建城区及围为新厂镇、甘棠镇、坳上镇、大堡子镇、平茶镇等五个建制镇；二是2012年以来县城改建或扩大的区域，超出部分主要位于城市西北部分与西南区域，两个区域均为靖州县茯苓产业园规划用地。其中县城区的更新范围面积为25.23平方公里。

3、基准地价成果更新的基准日

根据资料调查的时间及有关要求，此次基准地价成果更新的基准日定为2016年6月1日。

4、基准地价的内涵

表1 ?靖州县城区商服、住宅、工矿仓储用地基准地价内涵

五通一平：红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，红线内场地平整

表2 ?靖州县二、三等镇商服、住宅、工矿仓储用地基准地价内涵

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四通一平：红线外通路、通电、通讯、通上水，红线内场地平整

5、商服用地基准地价的测算与确定

商服用地基准地价测算区域划分的基本原则是首先以土地级别界线为控制，在同一级别内再根据土地条件的差异将街道划分为不同的区片和路线价区段。靖州苗族侗族自治县城区共划分了47个路线价区段和88个区片。

我们实地调查共取得商服样点1118个，采用租金剥离法（收益还原法），计算出样点地价，再进行修正与检验。路线价按通过检验后保留样点的算术平均值、中位数或众数求得，级别基准地价则按该级别内所有区段平均值或中位数求出。

6、住宅用地基准地价的测算与确定

住宅用地级别基准地价的测算采用的方法是在划分均质地域（以下描述为区片）和在对区片定级分值进行汇总后，结合有样点地价均质地域，建立区片总分值与区片平均价格的数学模型，并推算出无样点区片的平均地价，再以加权平均求和的方式，测算出级别地价。靖州苗族侗族自治县城区共划分了88个区片。

通过实地调查，共收集住宅用地有效样点289个。由于住宅用地的由于住宅用地的临街地价与街区内地价差异不大，因此通过测算各均质地域内住宅用地样点地价的平均值得到住宅用地的均质地域地价，具体测算公式为。

7、工业用地基准地价的测算与确定

通过实地调查，共收集工业用地有效样点38个。我们选择了指数模型Y=A（1+r）^5-n作为工业用地级别基准地价的测算模型。通过计算得出了靖州苗族侗族自治县各级工业用地基准地价。

8、建制镇基准地价的测算与确定

五个建制镇共收集各类有效样点78个，其中房地出租样点67个，房地转让样点2个，土地出让转让样点6个，征地拆迁样点3个，采用收益还原法计算房地出租样点地价，采用剩余法计算房地转让样点地价，采用成本逼近法计算征地拆迁样点地价。在样点地价测算的基础上，再结合专家、领导及熟悉当地市场情况同志的意见，并经各城镇地价平衡与协调后形成最终的基准地价。

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靖州县国土资源局

二〇一七年四月十二日

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相关政策：

靖州县关于公布靖州县城镇基准地价更新成果的通知